京津冀一體化下的投資商機(jī)：地產(chǎn)行業(yè)最受益

 

進(jìn)入2014年，京津冀一體化浪潮漸起，先是三地協(xié)同發(fā)展上升成為國(guó)家戰(zhàn)略，后來動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)將搬至河北、保定樓盤遭投資客瘋搶等新聞不斷，京津冀熱度不斷上升，概念股也在掀起一波波的炒作浪潮。據(jù)財(cái)政部測(cè)算，京津冀一體化，未來6年需要投入42萬億元人民幣。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，進(jìn)入快車道發(fā)展的京津冀一體化，將帶來房地產(chǎn)、基建、交運(yùn)、環(huán)保等行業(yè)的確定性投資機(jī)會(huì)。

 

基建先行

 

談到京津冀一體化，首先注意到的應(yīng)該是交通，如何讓這三個(gè)地區(qū)發(fā)展成就像在一個(gè)地區(qū)一樣便捷呢？這就需要完善當(dāng)前的交通網(wǎng)絡(luò)，加大鐵路、公路以及高鐵路線的建設(shè)。記者注意到，目前京津冀各地區(qū)也都紛紛開始規(guī)劃各地交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，重新布局。

 

北京市交通委規(guī)劃處負(fù)責(zé)人日前透露，國(guó)家正在結(jié)合京津冀三省市的要求統(tǒng)一編制交通規(guī)劃，交通規(guī)劃要與三地的產(chǎn)業(yè)格局和城市布局同步調(diào)整。

 

而根據(jù)《北京交通發(fā)展綱要(2014-2030年)》，北京給出了京津冀交通一體化規(guī)劃的時(shí)間表。計(jì)劃到2020年，形成京津冀9000公里的高速公路網(wǎng)和主要城市3小時(shí)公路交通圈，9500公里的鐵路網(wǎng)和主要城市1小時(shí)城際鐵路交通圈，實(shí)現(xiàn)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)1億人次乘客目標(biāo)和北京新機(jī)場(chǎng)一期工程的投入使用，著力打造京津冀“一環(huán)六放射二航五港”的交通一體化體系。

 

京津冀經(jīng)濟(jì)一體化是一個(gè)長(zhǎng)期過程，作為基礎(chǔ)之一的京津冀基建一體化必然先行一步，作為主要承載地的河北省的基建一體化更是重中之重。

 

有資料顯示，河北省當(dāng)前城鎮(zhèn)化率僅為46.8%，基礎(chǔ)設(shè)施水平也相對(duì)落后，為加速推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高環(huán)京津地區(qū)的聚集人口和產(chǎn)業(yè)的能力，未來數(shù)年河北基礎(chǔ)設(shè)施投資將保持相當(dāng)規(guī)模，以匹配城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求。

 

從具體投資情況來看，根據(jù)河北省建材行業(yè)測(cè)算，未來7年河北省新增的基建投資總額將超過3.1萬億元，年均約4500億元，這將對(duì)當(dāng)?shù)鼗ńú牡刃纬沙掷m(xù)的拉動(dòng)。因此未來基建投資的更多看點(diǎn)在于河北的相關(guān)投資機(jī)會(huì)，如隨著京津冀規(guī)劃的具體出臺(tái)，作為先行的基建一體化進(jìn)程將正式駛?cè)肟燔嚨馈?/FONT>

 

地產(chǎn)行業(yè)受益最快

 

房地產(chǎn)是京津冀協(xié)同發(fā)展帶動(dòng)最為明確的行業(yè)之一，由于承接人口與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要，該行業(yè)在規(guī)劃發(fā)展中最快受益。

 

一些專家對(duì)于京津冀地區(qū)的資源價(jià)值進(jìn)行分類，認(rèn)為北京市、天津市及廊坊市土地資源價(jià)值最高，其中主城區(qū)主要是由于資源的稀缺性，未來隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，資源具備升值空間；北京周邊、天津以及廊坊市的土地都將是兩個(gè)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要資源，隨著規(guī)劃的出臺(tái)，大概率將會(huì)成為一體化進(jìn)程的主戰(zhàn)場(chǎng)。而保定、滄州、唐山及秦皇島等地，在沒有額外政策刺激的情況下，整體資源稀缺性以及土地資源價(jià)值相對(duì)核心區(qū)較低，隨著中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)溢出及配套產(chǎn)業(yè)的逐步完善，資源價(jià)值逐步提升。對(duì)于河北其他城市，則主要受益于產(chǎn)業(yè)的外遷，在短時(shí)間內(nèi)土地及項(xiàng)目資源難以實(shí)現(xiàn)較大幅度的價(jià)值提升。

 

而隨著一體化的建設(shè)，無論是住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、辦公開發(fā)甚至是一部分的工業(yè)開發(fā)，都將是區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。眾多房企定會(huì)抓住這個(gè)好時(shí)機(jī)加大投資、開發(fā)力度，在津、冀地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中分一杯羹。

 

從事房地產(chǎn)項(xiàng)目十多年的RET睿意德董事商十磊告訴記者：“比較有優(yōu)勢(shì)的肯定是當(dāng)?shù)氐牡胤烬堫^企業(yè)及肩負(fù)區(qū)域建設(shè)的國(guó)有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時(shí)在商業(yè)及配套設(shè)施打造上有豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)也會(huì)有比較好的入局機(jī)遇?！?/FONT>

 

另一方面，雖然京津冀一體化的具體規(guī)劃還未出臺(tái)，但卻已經(jīng)給北京周邊、河北、天津的樓市帶來了巨大震蕩。

 

如河北保定，有傳言，保定將作為首都副中心分擔(dān)部分功能，于是保定房?jī)r(jià)迅速升溫。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，受傳言影響，保定當(dāng)?shù)貥潜P房?jī)r(jià)普遍上漲1000-2000元/平方米不等，甚至最瘋狂時(shí)期可以達(dá)到“一天一價(jià)”。

 

而天津，雖然樓市表現(xiàn)目前還算“矜持”，但市場(chǎng)已經(jīng)暗流涌動(dòng)。有消息稱，天津周邊區(qū)域?qū)⒊蔀椤熬┙蚣揭惑w化”的重要受益地區(qū)。果不其然，3、4月份天津西青、武清、濱海的土地市場(chǎng)異?；鸨２粌H吸引來了首次進(jìn)軍北方市場(chǎng)的福建正榮集團(tuán)，西青區(qū)張家窩片區(qū)樓面價(jià)一年翻番的局面也已上演。除此之外，在2014年天津春季房交會(huì)期間河北省不少項(xiàng)目相繼出現(xiàn)在津門市場(chǎng)，可見開發(fā)商會(huì)利用一切機(jī)會(huì)宣傳自己項(xiàng)目在京津冀一體化發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)地位。雖然3月份天津樓市成交量同比減少了19%，但單價(jià)同比增長(zhǎng)了0.32%。

 

北京周邊如固安、燕郊這樣的小城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也都在“京津冀一體化”概念下被刺激得躁動(dòng)不安。如現(xiàn)在燕郊和北京之間沒有地鐵，房?jī)r(jià)卻也漲到10000-15000元/平方米。

 

但不少業(yè)內(nèi)人士亦提醒，京津冀一體化將會(huì)是近期中國(guó)城市群發(fā)展的重要步驟，其發(fā)展規(guī)劃短時(shí)間可能不會(huì)出現(xiàn)太大變化。就投資而言，適合長(zhǎng)期投資，倘若中央政府遲遲不出一體化細(xì)則，樓市下行并非不會(huì)出現(xiàn)。