長三角樓市:以價換量成定局房企“搶跑”成風
銀行信貸的持續(xù)收緊和市場的觀望情緒,令滬上樓市一直在低迷中徘徊。數(shù)據(jù)顯示,5月前21天,上海新房市場成交量僅有36.7萬平方米,環(huán)比減少25.56%,同比降低34.86%。跌價盤數(shù)量增加,占百盤總數(shù)近一半。
值得關(guān)注的是,即便是地王誕生,也未能像以前那樣刺激周邊二手房市場。5月16日,上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值赖貕K,經(jīng)過300多輪的競價,由保利競得,樓板價39264元/平方米,溢價率36.8%,成為楊浦區(qū)有史以來單價最高的地王。但周邊二手市場波瀾不驚。
以價換量成定局
記者近日分別在上海、杭州、南京調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少去化受困的房企已開始走以價換量策略,尤其是一些高端項目。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)百盤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,5月,上海降價樓盤數(shù)量兩年半來首次同時超越漲價樓盤和價格持平樓盤數(shù)量,占百盤總數(shù)近一半。上一次滬上跌價樓盤數(shù)量超過50個是在2011年10月。
5月成交均價環(huán)比下跌的有43個項目,較上月增加9個。從漲跌幅排行榜來看,5月項目的漲跌幅度較4月有所下降。值得注意的是,跌價樓盤數(shù)量雖然達43個,但跌幅超過10%的項目為零,而上月跌幅超10%的項目有6個。其中跌幅最大的是位于松江九亭的新虹橋首府,該項目4月均價為2.4萬元/平方米,5月均價跌至2.2萬元/平方米,環(huán)比下降了9.35%。
在高端項目聚集的新江灣城板塊,價格調(diào)整最為明顯。華潤新江灣九里目前在售的大部分戶型為200多平方米,買家可以10萬抵60萬,相當于總價減50萬。中介銷售人員還強調(diào),有一套特價房,258平方米,總價900萬左右,均價為3.48萬元/平方米。
德佑地產(chǎn)營運副總經(jīng)理林俊權(quán)表示,不少開發(fā)商仍然對上海市場抱有期待,但目前市場觀望情緒較濃。據(jù)德佑地產(chǎn)營銷代理部粗略統(tǒng)計,5月上海市一手商品住宅的成交量可能在60萬平方米左右,成為2013年以來,除春節(jié)月份外,成交量最為低迷的月份,滬上樓市已經(jīng)進入“冰封預(yù)警期”。
與上海不同的是,杭州、南京等地早已揭開降價的面紗。據(jù)杭州網(wǎng)上房地產(chǎn)信息統(tǒng)計,位于杭州市中心武林廣場商圈的武林壹號項目,今年3月份的銷售均價為5.4萬元/平方米,4月均價為6萬多元/平方米,而5月21日的成交均價為5.3萬元/平方米。
南京由于供需結(jié)構(gòu)關(guān)系比較良性以及限制漲幅的地方政策影響,相對比較穩(wěn)定。有的樓盤也已低價入市。比如,雍福龍庭新領(lǐng)取的銷售許可證,均價為15780元/平方米,比上次開盤16241元/平方米的均價,還要低461元/平方米。
房企“搶跑”成風
長三角區(qū)域上半年市場總體下滑已成定局。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,樓市已進入下半場,市場難免會有分化、洗牌的現(xiàn)象發(fā)生。2014年,我國正處于宏觀經(jīng)濟觸底與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年,樓市行情不容樂觀,已有大量中小房企面臨債務(wù)違約的風險,個別品牌房企已轉(zhuǎn)讓股權(quán)。今年將成為中國品牌房企之間決定勝負的關(guān)鍵一年。
盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的低價入市甚至降價策略“以價換量”,但是,上半年整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來,業(yè)內(nèi)人士認為,第三季度仍然會延續(xù)這樣的市場行情。
今年1-5月受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響,大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成,個別城市甚至下滑4-5成,市場成交量表現(xiàn)欠佳。張宏偉認為,大中城市樓市上半年成交量總體欠佳,主要有三方面原因:銀行信貸緊縮持續(xù)影響樓市成交節(jié)奏、“救市”措施助長企業(yè)博弈市場,以及大型房企還沒有大范圍降價。
張宏偉指出, 央行要求商業(yè)銀行保障家庭基本住房尤其是首套房的貸款需求,短期內(nèi)還很難對市場起到刺激成交的作用,銀行信貸緊縮、利率上浮的現(xiàn)象將影響到2014年上半年整體市場的行情。另一方面,包括上海在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)企業(yè),采取觀望與博弈的市場策略,或者還處于制定應(yīng)對未來市場變化的策略過程中,導(dǎo)致整體市場表現(xiàn)相對保守。尤其是4月份以來,部分城市開始試探性放松樓市限購措施,并沒有直接拉動成交增長,市場觀望情緒沒有太大改觀。
據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,截至5月27日,5月份上海一手商品住宅成交量為50.4萬平方米,全月成交量可能無法突破60萬平方米,新增供應(yīng)量則為68.1萬平方米,批售比達到1.35:1。不少本月推盤的項目去化情況不佳,成為樓市低迷不振的重要原因。
21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)桑豫峰表示,未來幾個月住房按揭貸款即使會有所改善,也不能扭轉(zhuǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款整體所持的謹慎和警惕的態(tài)度。期望房地產(chǎn)信貸由緊轉(zhuǎn)松,基本不可能。因此,在當前的市場博弈階段,能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關(guān)鍵,也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關(guān)鍵。