一線城市樓市調(diào)查：深圳降價格局初現(xiàn)中介全面看空

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企能否降價到位，不僅是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解房企庫存壓力的關(guān)鍵。為盡快回籠資金，預(yù)計(jì)下半年會有更多房企以價換量。二手房市場將會與新房市場呈現(xiàn)一定的聯(lián)動效應(yīng)。

 

成交低迷 庫存積壓

 

北京樓市短期難有改善

 

北京樓市仍處于調(diào)整期。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，北京住宅庫存達(dá)到7.5萬套，創(chuàng)去年1月份以來新高。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅周成交量已連續(xù)兩個月處于8000套以下水平，市場低迷。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管不會出現(xiàn)房價大幅下跌的局面，但北京樓市下半年難有明顯改善，全年或維持相對低迷的狀態(tài)。

 

下月新盤料扎堆入市

 

今年以來，北京住宅庫存不斷上升，房企銷售壓力增加。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現(xiàn)房住宅庫存34296套，合計(jì)達(dá)到75067套。

 

一邊是不斷上升的庫存，一邊是市場觀望情緒蔓延。為加快消化庫存，4月以來，房企明顯加大了促銷力度，繼推出特價房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再現(xiàn)京城，甚至有項(xiàng)目選擇在凌晨開盤，以期實(shí)現(xiàn)差異化競爭。

 

5月25日凌晨，京投銀泰·公園悅府一期在文津國際酒店開盤，房源一共有452套，吸引了千余名購房者參與搖號認(rèn)購。當(dāng)天該項(xiàng)目去化達(dá)到七成左右。在價格方面，該項(xiàng)目每平方米29400元的均價與周邊二手房價格相當(dāng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種促銷手段無疑是為了爭奪更多有效客源，開發(fā)商“落袋為安”的訴求不言而喻。

 

此外，房企推盤速度也在不斷加快。5月，北京入市新盤達(dá)到19個，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)為7980套。今年以來，北京入市項(xiàng)目累計(jì)達(dá)到90個，入市房源合計(jì)高達(dá)28544套。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在6月上市的項(xiàng)目達(dá)到35個，依然維持高位，住宅供應(yīng)量將再次明顯上漲?！?月作為上半年最后一個月，很多企業(yè)都會在本月增加開盤量，包括金隅兩個自住房項(xiàng)目也有可能在6月上市?！北本┲性禺a(chǎn)分析師張大偉說。

 

一位上市房企的高管向中國證券報記者透露，中期業(yè)績考核即將來臨，但今年的市場情況遜于去年，不少房企的中期銷售目標(biāo)難以完成，因此6月降價跑量的企業(yè)會更多。

 

二手房價格下跌明顯

 

相比新房市場，北京二手房市場更是“慘不忍睹”。今年以來，北京二手房市場已連續(xù)5個月量價齊跌。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，5月北京二手房成交量共計(jì)6355套，環(huán)比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明顯低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市場進(jìn)入較為低迷的階段。

 

二手房價格下跌也較明顯。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，5月北京市二手住宅成交價格為27332元/平方米，這與4月底的均價30728元/平方米相比下跌了11.05%。

 

鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，目前市場呈現(xiàn)出兩個明顯特征：一是剛需和改善型需求集中的近郊區(qū)域，如通州、大興、房山、昌平四大郊區(qū)成交量下降明顯；二是城區(qū)以及大戶型均價降幅和議價空間增大。

 

北京樓市基本以剛需首套和普通改善性需求為主。在市場下行態(tài)勢下，這些購房群體對價格敏感度較高，易進(jìn)入深度觀望，且對市場整體影響較大。對業(yè)主而言，特別是換房以及套現(xiàn)的業(yè)主來說，短期完成交易的難度明顯上漲。北京樓市調(diào)控政策尚無放松的可能，市場有可能逐漸進(jìn)入下行周期。

 

不過，張旭表示，市場在進(jìn)入周期波動的同時，也會通過自身價格機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，潛在數(shù)量龐大的剛性需求會適時入市。因此，從長期看，北京二手住宅市場不會有大幅“滑坡”的風(fēng)險。

 

廣州萬科樓盤直降三成

 

廣州開發(fā)商以價換量的趨勢似乎已經(jīng)難以阻擋。5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房，銷售均價約為15000至16800元/平方米。而根據(jù)房博士數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，萬科歐泊最近一個月的網(wǎng)簽均價為21092元/平方米，此次售價較前期降幅接近30%。

 

年初，同樣位于廣州番禺區(qū)的敏捷華美國際，售價從2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期該樓盤價格又有下降趨勢。時代地產(chǎn)也在2月推出了旗下廣州時代外灘、時代南灣、時代花生II等六個樓盤全線8.8折的優(yōu)惠。保利地產(chǎn)旗下個別樓盤則推出一成首付的優(yōu)惠活動。

 

合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前大幅降價的樓盤還只是個別現(xiàn)象，大部分樓盤仍采取一口價、節(jié)日促銷等方式來推盤。不過，一旦這種方式不能支持成交量上升，開發(fā)商就會采取降價方式，降價幅度可能在10%至15%之間。

 

26日廣州市國土房管局公布了4月新房市場運(yùn)行情況，新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價達(dá)15443元/平方米，環(huán)比今年3月略漲1.5%，再度刷新歷史新高。不過，實(shí)際上越秀、荔灣、海珠、白云、番禺、南沙和蘿崗等多個區(qū)域的新房價格環(huán)比均出現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士分析，成交均價的上漲主要是由于廣州樓盤限價有所松綁、高端樓盤成交多導(dǎo)致均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

 

數(shù)據(jù)顯示，3月首度攀上2萬元/平方米關(guān)口的廣州十區(qū)新房價格，4月下降了1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六區(qū)新房均價也下降了680元/平方米，降幅2.4%，為28182元/平方米。

 

“目前大部分開發(fā)商還處在觀望狀態(tài)，看政策是否會松綁，看商業(yè)銀行的貸款是否會放松，如果這兩個條件都兌現(xiàn)，那么成交量有望回升。”黎文江表示。