樓市分化加劇 杭州廈門呈現(xiàn)“冰火兩重天”

 

進(jìn)入4月，樓市分化進(jìn)一步加劇，三四線和部分二線城市繼續(xù)下行，一線城市和部分二線城市十分堅(jiān)挺。其中，杭州和廈門更是呈現(xiàn)出“冰火兩重天”景象。

 

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅中，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，漲幅最高的為上海，上漲13.6%，最低為溫州，下降4.4%。

 

與3月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，持平的城市有18個(gè)，上漲的城市有44個(gè)。房價(jià)未上漲的城市達(dá)到了26個(gè)，也是2013年以來最多的一個(gè)月。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，漲幅最高的是廈門和南京，上漲0.4%，最低的杭州，下降0.7%。

 

浙江板塊普跌

 

在樓市整體下行的關(guān)口，不同樓市、不同區(qū)域的分化進(jìn)一步加劇。如果說去年的分化主要在于一二線和三四線城市之間，那么今年春節(jié)以后，這種分化在一二線城市之間更加明顯，以杭州為代表的部分二線城市由于庫存高企，房價(jià)明顯下行，而一線城市和廈門等部分二線城市價(jià)格仍相對(duì)堅(jiān)挺。

 

杭州樓市在4月下旬引發(fā)第二波降價(jià)，降價(jià)、低開、特價(jià)房等各種促銷手段，層出不窮。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度杭州樓市成交10112套，同比下降了37.8%。另外，杭州樓市的庫存壓力仍在不斷攀升，截至3月底，杭州市區(qū)可售商品住房76004套，可售面積998.1萬平方米，分別同比增加36.2%、32.6%。若按照前三個(gè)月平均賣3370套計(jì)算，杭州消化庫存需要22個(gè)月，庫存積壓相當(dāng)嚴(yán)重。

 

在杭州的領(lǐng)跌下，整個(gè)浙江板塊均出現(xiàn)明顯下行。由于民間資金雄厚，再加上實(shí)體制造業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)困境，過去幾年很多資金逃離制造業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)等領(lǐng)域，因此盡管浙江城市規(guī)模不大，但不少城市房價(jià)卻可以比肩大城市，價(jià)格虛高頗為明顯。

 

在本輪降價(jià)潮中，浙江板塊受到的影響也比較大。昨日統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，寧波新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌了0.2%；溫州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%；金華環(huán)比下跌了0.4%。

 

“這是首次出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)?！敝性禺a(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴記者，浙江、江蘇、江西等華東省份出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)，房價(jià)變化從點(diǎn)狀分布演變到塊狀分布，調(diào)整速度明顯加快。

 

在浙江之外，部分二三線城市也出現(xiàn)了環(huán)比下跌。例如最近傳出因資金困局陷入破產(chǎn)危機(jī)的光耀地產(chǎn)，其所在大本營廣東惠州環(huán)比下跌了0.5%。4月22日發(fā)布救市新政的無錫環(huán)比下降了0.2%。

 

下行趨勢難改

 

在杭州領(lǐng)跌的同時(shí)，一線城市和部分二線城市仍然堅(jiān)挺。4月，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，上海環(huán)比上漲0.3%，廣深分別上漲0.1%和0.2%。廈門和南京的漲幅最高，環(huán)比上漲0.4%。其中，廈門已經(jīng)是今年以來連續(xù)第4個(gè)月領(lǐng)跑全國。

 

廈門高企的房價(jià)也傳到了土地市場。在14日廈門的一場土地拍賣會(huì)上，兩幅地塊都以不低的溢價(jià)率成交。其中一幅地塊經(jīng)過數(shù)百輪激烈競爭，最終以總價(jià)31.96億元競得，樓面價(jià)為13136元/平方米，溢價(jià)率64.4%，成為廈門集美區(qū)新地王。

 

張大偉說，本輪下行并非因?yàn)檎咭蛩貙?dǎo)致的市場蕭條，這也將使得本輪調(diào)整周期更長、更有深度，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)都可能出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。三四線城市很可能繼續(xù)陷入整體低迷，而二線城市中，庫存嚴(yán)重或者人口導(dǎo)入放緩的城市，也可能出現(xiàn)再次降價(jià)。

 

他認(rèn)為，庫存的增加將很快導(dǎo)致價(jià)格調(diào)整。在部分千億房企都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊(duì)的百億房企和中小房企，正在經(jīng)歷一場大浪淘沙的分化。盡管各地救市十分頻繁，但除非出臺(tái)大規(guī)模的降準(zhǔn)等政策，否則房地產(chǎn)下行趨勢很難出現(xiàn)變化。而市場一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會(huì)突然銳減，從目前市場情況看5月份也很難升溫。