土地出讓金賽跑 京滬杭賣地收入先后超千億

 

杭州再次成為經(jīng)濟(jì)放緩之下地方政府賣地的典型。

 

杭州市國土資源局公布的土地出讓成交結(jié)果統(tǒng)計(jì)，今年前三季度杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）共出讓土地171宗，面積606.9517萬平方米，土地出讓收入創(chuàng)近5年同期新高，達(dá)到1022.76億元。

 

在北京，前9月，北京土地出讓金已達(dá)1154.89億，創(chuàng)造了同期歷史新高，預(yù)計(jì)年內(nèi)將突破1400億；在上海，前9個(gè)月上海土地市場(chǎng)土地出讓金額達(dá)1538億，超去年全年（968億元）1.5倍。

 

房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，地方政府順勢(shì)推地，導(dǎo)致土地市場(chǎng)出現(xiàn)歷史上罕見的“地王”年。截至9月底，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，全國范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的總價(jià)、單價(jià)地王超過15幅。

 

9月底國土部出聲警示地王現(xiàn)象，嚴(yán)令一線城市年內(nèi)不得再出地王。但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種警示起不到根本的作用，土地市場(chǎng)的火熱難以明顯降溫，并將傳導(dǎo)至銷售市場(chǎng)。

 

地方大規(guī)模推地

 

“今年拿地比較多，首先是因?yàn)榈胤秸频胤e極，選擇余地較大?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)有關(guān)人士對(duì)記者表示。

 

很多城市今年土地供給量顯著增長。從杭州賣地的結(jié)果來看，杭州主城區(qū)（不含蕭山、余杭）是土地出讓金的主要來源。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1－9月，杭州主城區(qū)共出讓81宗地塊，成交總面積246.6100萬平方米，土地出讓收入達(dá)711.39億元，創(chuàng)近5年新高。

 

其中，高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。不少外來房企“大鱷”強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入爭(zhēng)奪杭州優(yōu)質(zhì)稀缺地塊。9月初原浙大華家池校區(qū)地塊拍賣，總價(jià)高達(dá)130多億元，成為杭州新的總價(jià)“地王”。

 

在北京，國慶前后，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)布了17宗經(jīng)營性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總面積達(dá)157.8萬平米。在已經(jīng)掛出出讓的土地中，住宅類的地塊也高達(dá)15宗，合計(jì)面積達(dá)到230萬平米。加上已經(jīng)出讓的土地814萬平米，預(yù)計(jì)全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平米。而2012年前三季度的住宅類土地成交僅453萬平米。

 

上海漢宇地產(chǎn)土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海經(jīng)營性用地出讓金額達(dá)403億，成為土地市場(chǎng)月度成交額排行榜第一名。截至9月27日，上海年內(nèi)土地市場(chǎng)土地出讓金額達(dá)1538億，超去年全年（968億元）1.5倍，穩(wěn)居全國第一。

 

房企拿地意愿與政府推地可謂互為表里。很多房企在北京的表現(xiàn)可以“狂熱”來形容。9月26日，海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊是今年北京第二塊“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，中鐵建以18.1億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)18562元/平米，而政府規(guī)定的商品住房銷售限價(jià)為19000元/平方米。又一次是面粉價(jià)追上了面包價(jià)。

 

CRIC分析師李瑩指出，今年以來，北京推出限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊，是期望通過行政手段來平穩(wěn)房價(jià)，但從環(huán)?？萍紙@地塊看，實(shí)際效果并不理想。這幅地塊未來上市時(shí)的真實(shí)定價(jià)對(duì)政府管理也是個(gè)考驗(yàn)。

 

地方與房企合力之下，多個(gè)城市的土地出讓金在7月份即已超過去年全年，到9月底則創(chuàng)下歷史新高。

 

“地王”熱催生風(fēng)險(xiǎn)

 

9月底，針對(duì)土地市場(chǎng)的問題，國土部召開部分城市開展房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)，明令熱點(diǎn)城市加大住宅用地供應(yīng)力度，并嚴(yán)防高地價(jià)。

 

李瑩認(rèn)為，國土部此舉對(duì)地方政府會(huì)產(chǎn)生一定的威懾作用，但地方對(duì)土地財(cái)政依賴情況未有改善，其對(duì)于提升土地出讓收入的需求仍然存在，推地積極性不會(huì)明顯降低。而且，最終土地成交價(jià)格主要由公開市場(chǎng)競(jìng)拍所決定，地方政府很難干預(yù)，今年以來房企銷售業(yè)績?cè)龇葹轱@著，融資環(huán)境亦相對(duì)寬松，資金狀況良好，企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式也導(dǎo)致房企需要不斷擴(kuò)展規(guī)模來提升利潤總量，一系列因素促使房企拿地?zé)岢比詫⒀永m(xù)。

 

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)付偉則認(rèn)為，當(dāng)前土地出讓金額大幅增長與土地市場(chǎng)“熱燒”不退有著密切關(guān)聯(lián)。隨著近期國土部發(fā)出嚴(yán)控高地價(jià)的警示，四季度一線城市土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)高位回落。

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出讓制度不變，各地對(duì)土地收入的依賴就得不到根本解決，客觀上也具有把土地賣貴的動(dòng)力。開發(fā)商愿意高價(jià)拿地是市場(chǎng)行為，它們必須承擔(dān)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。不過，令開發(fā)商不安的是，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于政策變動(dòng)帶來的，而且無法預(yù)測(cè)。

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉指出，北京后期限房價(jià)競(jìng)地價(jià)每年有2萬套的供應(yīng)量，以及其他可能出臺(tái)的長效機(jī)制將會(huì)在四季度逐漸出臺(tái)，這對(duì)市場(chǎng)的影響非常大，有望逐漸抑制房價(jià)的上漲幅度。這也意味著，今年高價(jià)拿地的房企未來將面臨一定的存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

 

CRIC在三季度總結(jié)及展望報(bào)告中亦指出，今年以來國內(nèi)“地王”項(xiàng)目不斷刷新，推高了一二線城市土地的價(jià)格，使一二線城市開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)此企業(yè)擴(kuò)張應(yīng)適當(dāng)保持謹(jǐn)慎。